1. 研究目的与意义
房地产行业是我国国民经济的支柱性行业之一。随着经济形势的不断变化，我国房地产市场目前进入调整期，增长速度趋缓。面临新的形势，如何正确判断和估计房地产业上市公司股票的实际价值显得尤为重要。在估值过程中，选择不同的评估方法对房地产企业进行价值评估会产生不同的估值结果；不同行业所适用的估值模型有所区别，而同一行业的不同时期所适用的估值方法也有所不同。在资本市场不断发展的过程中，对房地产上市公司的股票估值研究越来越受关注，事实表明，对房地产业上市公司股票的合理估值可以为投资者、管理者和政策制定者提供决策的参考依据，对国内外的研究现状进行了系统综述，在国外现代企业价值评估理论的基础上，我国的股票估值领域也有了一定发展。万科作为我国房地产的龙头企业，对万科A股票的估值分析具有很好的代表性。
2. 研究内容和预期目标
一、阐述本文的选题背景和研究意义。然后分别概述了国内外研究现状、研究思路和研究方法，最后介绍了本文的创新点。
二、影响房地产业股票估值的相关因素分析。首先介绍了房地产行业的现状及
发展趋势，其后分别从宏观经济因素、行业政策因素及公司自身因素对房地产公司股
3. 国内外研究现状
股票估值思想起源于企业估值理论，而企业价值估值理论起源于 20 世纪初的艾尔文#183;费雪（IrvingFisher）的资本价值论。1906 年，费雪在《资本和收入的性质》一书中第一次提出并较为详细地阐述了资本和收入的关系，并提出资产价值的大小取决于未来的现金流量，为现代企业估值理论奠定了基础。在此基础上，1958 年，米勒（Miller）和莫迪利安尼（Modigliani）发表了论文《资本成本、公司理财与投资理论》，对投资决策、融资决策与企业价值之间的相关性进行了深入研究，第一次系统的把不确定情况引入企业价值评估理论体系中，科学地提出了企业价值的定义和企业价值的评估方法，确定了企业价值最大化作为资本预算决策的标准，标志着现代企业价值评估理论的建立。1961 年，米勒和莫迪利安尼在《商业杂志》发表了《股利政策、增长和股票价格》一文，对股利政策的性质和影响进行了系统分析，并在后续研究中创立了著名的MM定理。1973 年，布莱克（Black）、斯科尔（Scholes）、默顿（Merton）开创性地建立了B-S 期权定价模型，这一模型为我们熟知的很多金融产品定价提供了一种新的量化方法。1977 年，迈尔斯（Myers）受到 B-S 期权定价模型的启发，首次将金融期权思想用于实物资产定价，并提出实物期权这一概念。1982 年，美国斯滕斯特公司提出经济增加值的概念，其核心理念是企业只有在其资本的收益大于为获得该收益所投入的所有资本的成本时才能给企业的股东创造价值，EVA 思想的最大特点是将企业的权益成本考虑其中，并通过对财务报表的修正得出合理的评估结论，使评估值更具有合理性。近年来随着资本市场的发展和企业管理的需要，越来越多的学者致力于估值方法和模型的研究，20世纪 80 年代末汤姆#183;科普兰和蒂姆科勒等人通过总结多年的管理经验，创作了《价值评估》一书，该书详细的阐明了企业管理者所面临的主要任务是对股东价值的管理，并提出了价值评估的基础前提。斯坦福大学教授康纳尔在总结公司实践经验的基础上创作完成了《公司价值评估》一书，该书详细地介绍了四种价值评估方法，即调整账面价值法、股票和债券的方法、直接比较法以及折现现金流量法，还阐述了价值评估的理论、原理及计算工具，实现了理论与实践的结合。
美国纽约大学教授阿斯沃思#183;达蒙德理在《投资估价》一书中，系统完整地介绍了价值评估的基本理论、方法、模型及其应用，包括现金流量折现法、相对估价法和期权法。他认为，根据财务基本面可以评估资产和证券的价值，尽管会存在某些误差，但对于绝大多数资产而言，从长期看市场价格不可能大幅度偏离这一评估的价值，并且不同价值评估方法和模型选择主要取决于待评估公司的特征：公司的收益水平、增长的潜力、收益增长的来源、财务杠杆的稳定性以及公司的红利政策。总而言之，经过一百多年的发展，现代企业价值理论经过不断的丰富和完善，已经逐渐形成了一套比较成熟的体系。在估值理论研究层面，国外的研究和实践为现代估值理论体系奠定了坚实的基础。
我国在资本市场形成时便开始对估值理论的研究，但大部分研究是在西方估值理论的基础上，建立某种投资策略并验证其在我国的有效性。从 2003 年起，我国出现了估值方法的比较研究。方芳、周道传、李由最先对现金流量贴现法、相对估值法和期权定价法进行了比较分析，认为#8220;新兴加转轨#8221;的基本国情决定了相对估值法是应用最广泛、适用性较强的方法；而现金流量贴现法虽然是我国企业价值评估方法发展的必然趋势，但在现阶段还难以适应我国经济发展的现状。李强，杨丽娟通过对西南药业股票价值的研究，比较了资产价值定价法、市盈率法以及自由现金流贴现法对股票的估值结果，认为市盈率法更贴近目标股票价格的现实表现。蒋国云（2005）在分析影响股票估值的基本面因素和公司治理因素的基础上，提出了股票估值与定价的新规律，并对上市公司估值模型加以创新，在多因素估值模型中引入公司治理因素，使股票估值预测能力有所提高，最后又通过实证分析进行检验，并提出了相关政策建议。陈小悦、贺颖奇、陈武朝（2006）编著的《财务管理基础理论与实务专题》，是以中国企业为研究对象，对企业价值的估值方法展开了系统的分析，详尽阐述了现金流量贴现法和相对估值法的运用思想以及期权定价法的估值原理。该书的独特之处是指出经济增加值模型虽然贴现对象是经济利润，但其运用的基本理论和计算形式与现金流量贴现法完全一致，可以将其视为自由现金流贴现模型的变形与发展。王波（2007）结合因素分析的方法，运用公司自由现金流贴现法、市净率法等多种股票估值模型对三一重工的公司价值进行评估，发现估值结果有很大差异，而后根据公司的具体情况和估值方法的适用性及优缺点，给予估值模型不同权重来综合估值，提高了估值的预测能力。吴文（2008）在中国经济持续发展、城市化进程不断深化和人民币升值的背景下，选择房地产行业进行企业价值投资研究。并以金地股份有限公司为例，采用自由现金流折现法和两阶段增长模型对其股票进行估值，认为投资者应树立价值投资的投资理念，做出理性的投资决策。朱劼(2010)则在研究了四种价值评估理论模型的基础上，选取了公司自由现金流量贴现法对保利地产做实证研究，并通过对各项指标的定量分析和相应的计算结果，推导出保利地产的经营状况，衡量其内在价值，得出相关结论，认为公司自由现金流量贴现法适合于我国房地产行业的股票估值。熊厚忠（2011）认为房地产股票价格受其内在价值和外在因素共同影响，并分别对现金流贴现法和相对估价法在房地产行业的适用性加以分析，最后利用最小二乘法进行回归分析，提出以公司自由现金流贴现法和市净率法联合估值的新思想，将其应用到房地产公司股票估值中，但该模型缺少相关的理论检验。董志强（2012）则选择了以剩余收益模型对房地产企业进行估值研究，运用定性、定量和案例分析相结合的方法评估了行业龙头企业--万科的企业价值，研究估值方法对于房地产业的企业价值评估具有借鉴意义，研究结果有利于公司经营和财务政策的改进，对投资者的投资决策有所帮助。张宏（2013）就我国房地产上市公司的现状及影响估值的因素进行了系统分析，并在此基础上对我国房地产上市公司股票价值的评估方法做出选择，认为在一定评估目的下，经济增加值法（EVA）最适合我国房地产上市公司股票估值。
4. 计划与进度安排
本文主要采用定性与定量的分析方法，定性地研究行业所处的宏观环境、行业环境，并在定性分析基础上，比较各类估值模型的适用性及优缺点；对房地产上市公司的定量研究中，合理预测目标企业股票的估值参数，并最终估计出公司的股价。其次本文运用了实证分析的方法，通过假设和模型检验，搜集相关数据和资料对房地产行业的龙头企业万科进行了实证分析，利用三种模型计算出最适宜的估值。
5. 参考文献
[1] MELISSA PORRAS PRADO .The Long and Short Side of Real Estate, Real Estate Stocks,and Equity.2012
[2] 何超.中国房地产业上市公司股票估值研究[D].沈阳大学.2014
[3] 左怡帆. 剩余收益模型下企业股票估值的应用研究[J].财政经融.174
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