房地产上市公司财务报表分析开题报告

1. 研究目的与意义

房地产业作为国民经济的重要组成部分，在我国具有十分重要的地位，房地产业的发展情况对我国的经济有着十分重大的影响。而近年来房产对于我国国民来说已经不再是单纯的居住空间，更像是金融产品。高房价吸引了更多期待获得良好收益的资金流入，而大规模的投资又推动了房价的上升，形成一个上涨的循环。即便在地产市场有所降温的2014年，在全年社会固定资产投资中，仍有高达25.65%的资金流入房地产业，仅有32.62%的投资进入制造业。虽然房地产业拉动了建材，木料等装修产业的发展，但房地产业的突然崩塌对这些细分行业来说是致命的。中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业--中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码: 0688），曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。中海地产作为我国地产业的典型，他的发展经营状况可以作为我国地产业的典型来研究。中海地产销售金额大，资产雄厚，本文拟对该公司2012年至2015年的财务报表进行比率分析和逐年对比，希望给房地产业投资者一些借鉴意义。

2. 研究内容和预期目标

研究内容：从该企业的财务报表入手，分析其偿债能力，运营能力，盈利能力和发展能力。以优秀的房地产企业为例找出我国房地产业可能存在的问题。

拟解决的关键问题：他的财务报表中是否存在不合理的数据，收入在是否存在虚假收入，销售和收入的比例是否正常并结合同类企业进行参考。

提纲：一#183;引论

3. 国内外研究现状

国内研究现状：中国房地产业开始于19世纪中期,至1991年底分为三个历史发展阶段。1992年以来,随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,我国进一步深化了城镇住房制度改革,极大地推动了我国房地产业的迅猛发展,但其发展所走过的路是曲折中的前进之路,期间又可明显地分为四个过程;其中,从1992年至1998年,可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房地产市场形成时期,之后中国房地产业则进入健康有序的发展时期。从长远看,中国房地产市场需求潜力巨大,房地产业的发展前景十分广阔。随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整,社会大众对商品住宅的需求不断增长,房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,迅速发展成为国民经济的支柱产业之一,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产作为一个典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点,正是这些特点决定了其必然会面临着一定的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济的动荡,金融政策的收紧,存在的财务风险隐患已成为许多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。因此,如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险,增强企业竞争优势变得尤为必要,对实现我国房地产企业的可持续发展具有重要的理论意义。

国外研究现状日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场我国房地产企!IE财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量

资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

4. 计划与进度安排

撰写方案：

1、2022年11月28日至2022年12月31日，拟定提纲。通过浏览学校图书馆纸质书籍、电子资源以及硕士论文等，收集相关资料，在学习所有与论题相关知识点的基础上，总结并提炼提纲，填写开题报告。

2、2022年1月1日至3月31日，完成初稿。进一步收集论文中需要的数据资料，按照前期拟定出的提纲，充实论文内容，并对其加以具体数据分析论证，完成论文初稿。

5. 参考文献

[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).

[2]黄新伟.德中房地产广告对比研究[D].中国海洋大学2012

[3]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8 10.

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