1. 研究目的与意义
本文以人口结构作为切入点对苏州住房价格进行分析。
对比经济合作组织国家的经验研究我们发现: 中国少年人口抚养比例的提高虽然会带来房价上涨，但是老年人口抚养比例增加带来的效应却恰好相反。
微观及宏观数据的经验研究都支持上述发现。
2. 研究内容和预期目标
研究内容：本人致力于研究苏州人口与房价之间的关系，重在探寻苏州人口结构与房价之间的关系.
拟解决的关键问题：苏州人口结构与房价关系，着重研究外来人口流动对房价存在的关系，以及人口年龄结构与房价可能存在的关系。
写作提纲：一：研究人口结构与房价关系的意义、文献综述二：苏州人口近年变化、苏州房价近年变化三：国内外相关研究可参考性模型四：房价与人口之间存在的关系1.外来人口与总人口比例与房价2.人口年龄结构变化与房价
3. 国内外研究现状
国外：住房价格空间分异的影响因子研究,国外最有代表性的研究方式就是特征分析模型(Hedonic模型)。Hedonic住房价格认为住房价格是由住房的内部属性和外部属性共同决定的,由于各个属性的数量以及组合方式的不同,住房价格也存在差异。消费者愿意为每一单位的属性支付的额外费用为评定各个属性的隐含价格,即Hedonic住房价格2。Hedonic住房价格的运用最早可以追溯到1920一1930年代,在应用Hedonic模型进行研究时,采用的变量往往非常多,其原因是国外的房地产开发和研究发展相对较早,房地产数据保存较完整,研究时又常常采用住房价格的总价。Butler(1982)指出Hedonic住房模型即为影响住房价格因素的有三大类型:建筑特征(Stmcture)、区位特征(Location)和邻里特征伽。ighbothood)。建筑特征是指建筑房龄、卧室的数量、房型设计、房屋朝向、居住面积、地下车库、位置变量等等;区位特征包括距离CBD的距离、距离商城的距离、交通站点等等;邻里特征包括教育、医疗、交通、环境等等方面,由这个三个方面共同研究住房价格与影响因子的关联度。国内：国内房地产业发展时间短,住房市场发展还不成熟,数据的存储量和收集量相对匾乏,因此对城市住房价格研究中采用特征模型分析的还相对较少,其研究多采用多定性少定量的研究,主要从行政、经济、城市、社会、供求、区位等相关方面分析对城市住房价格的影响作用。
4. 计划与进度安排
本研究采用理论与实证、定量与定性相结合的方法,首先对城市住房价格空间分异的相关文献资料搜集研究,对住房价格空间分异的相关理论和研究结论进行理论总结;以实证案例的调研和相关理论的集成为基础,通过定量和定性的分析,深入研究城市住房价格空间分异的规律和影响机制,在此基础上提出城市住房价格空间分异的调控研究。
第一步:文献资料搜集对城市住房价格空间分异的相关理论和研究成果进行总结第二步:案例调研通过对住房年度楼盘价格的收集、实地走访,中介调查,官方询问等方式对研究案例进行调研,充分准备数据。
第三步:理论集成、规律研究、影响机制研究梳理各有关城市住房价格空间分异的理论,深入研究城市住房价格空间分异的内在科学规律:住房价格空间分异规律的研究;影响机制的研究;定量与定性的研究;影响因子与调控研究。
5. 参考文献
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