1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）
一、课题的意义
住房问题是关系到人民群众切身利益的大事，也是政府高度关心的民生大事，是否能够“住有所居”在很大程度上影响着居民幸福感的提升。近年来房价持续上涨，炒房现象严重，房屋居住功能弱化，一方面房地产业在国民经济中占有重要地位，是经济发展的支柱产业，另一方面房屋与民生息息相关，同时与较多行业都具有相关联性。房地产市场的发展不仅关系到经济发展，更关系到社会的稳定[1]。但是近十年来，我国房地产市场过快繁荣，房价持续上升[2]，屡次调控成效甚微[3]。当前房地产市场投机、炒作等现象严重[4-5]，房价收入比过高，房市利润回报远高于其他行业等问题严重，这使房屋正逐渐偏离于居住的基本功能：政府过度依赖土地财政；开发商倾向于快速拿地、销售获得巨额利润，忽略房屋舒适性；普通百姓将房屋看做财富甚至是权力的象征，倾其所有购买房产；高收入人群将房屋作为投资、融资的工具，房地产市场扭曲现象严重。调查显示31.99% 的中国家庭把房产当作投资品[6]，百姓对连连上升的房价恐惧与热情并生，住房贷款增多导致我国居民部门杠杆率近年不断上升，短期经营性贷款流入楼市，潜在风险正不断积累[7]。另外大量的炒房现象存在的同时，居住刚需却因房价过高无法的得到满足，贫富差距进一步加大，这种不健康的房地产市场急需调控。
MasanoriKashiwagi研究发现租金比房价更稳定[8]，Adam Czerniak等人研究发现支持租赁市场的扩张、提高租赁市场份额，可以使房地产市场变得稳定和免疫，降低房地产经济的波动性，预防房地产泡沫的产生[9]。近年来，中央政府出台一系列通过促进租房来调控房地产市场的相关措施，各地方政府也纷纷响应。2015年中央经济工作会议提出以建立“购租并举”的住房制度为主要方向；2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2017年住建部等九部委与各地方政府包括广州、南京、上海等城市陆续出台一系列措施鼓励发展租房市场，提出“租售同权”，上海提出“只租不售”，北京提出“共有产权房”；十九大报告中提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、“租购并举”的住房制度。从中我们可以看到2015年便提出了制度改革的方向“购租并举”，到2017年确定建立“租购并举”的住房制度，将房屋回归到居住属性，可见我国对租赁市场的重视、发展租赁市场的决心。党的十九大后，我国的房地产市场从新房为主的时代迈入二手房为主的时代[10]，从增量时代迈入存量时代[11]，而租售同权政策的出台正式中国租赁市场进入新时期的重要标志，而这一政策将成为促进租购并举制度的重要助推器。
2. 研究的基本内容和问题
一、研究的目标
至今租售同权政策已经下发一年半的时间，论文致力于对于租售同权政策的调控效果进行实证分析。本文通过查阅相关文献以及政策文件等对政策进行详细的研究，再次基础上选定研究城市，运用计量模型对政策的调控效果进行实证分析，从而对比不同城市间不同调控政策间的有效性，探究其调控效果，最后通过总结对租售同权政策的完善提出有效地建议。
二、研究内容
3. 研究的方法与方案
一、研究方法
文献研究法：通过文献对租售同权政策进行细致的研究，寻找可用模型。
定量研究法：初步计划应用VAR模型对租售同权政策实施效果进行定量研究，包括对房价，租房量等进行定量研究。
定性研究法：对租房市场的规范程度进行定性研究与城市间对比研究。
二、技术路线
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三、实验方案
（一）租售同权政策研究
通过文献研究与政策文件研究对租售同权政策进行细致的研究。
（二）选定城市
通过更深入的文献研究和对不同城市的租售同权政策细则进行阅读，从租售同权政策的12个试点城市和正在实行租售同权的北京上海两个城市，共14个城市中，选择3至5个租售同权政策实施良好的城市进行研究。
（三）搜集数据
通过各城市统计局网站以及数据库搜集需要数据。
（四）构建VAR模型
因变量设定为房价，自变量为租售同权政策（作为哑变量），控制变量为其他住房调控政策（哑变量）和其他影响房价的主要因素。对租房量以及租房房价变化，在条件允许情况下也将进行如上计量模型分析。
（五）政策效果评价
在计量模型后进行分析，通过城市间对比分析以及不同房价调控政策间对比分析对政策效果进行评价。
（六）结论与政策建议
最后通过分析、对比、总结得出结论以及对政策提出相应的建议。
四、可行性分析
（一）计量模型可行
1.通过对于各城市统计局网站试搜集数据确定能够进行计量分析的城市，在可选城市中最终选定分析城市。
2.VAR模型曾被多次应用于房价问题的分析上，并且本人具有一定的Stata使用基础，能够应用计量软件进行计量分析。
（二）研究领域可行
学生所选课题为本专业相关课题，并且已经进行文献综述，对该领域较为熟悉，具有一定的专业知识，以及英语文献的阅读能力。
4. 研究创新点
本文通过对新政租售同权政策进行研究，通过建立计量模型对政策进行科学的分析，从而对政策调控效果进行实证研究，通过城市间与政策间进行对比最终对租售同权政策提出科学的建议。
5. 研究计划与进展
3.1-3.15：撰写开题报告，进行文献研究，研究学习VAR模型，研究各种控制房价政策在试点城市的初始发行时间，为后面计量分析做准备。
3.15-3.25：对南京市房价进行定量分析，对租房量，租房成交额以及租房市场规范性对南京进行研究。
3.25-4.20：对杭州、深圳、北京、上海进行研究。
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