1. 研究目的与意义
在现实生活中，商品房预售作为房屋销售的一种方式，已成为我国商品房市场中普遍采用的一种销售形式，在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工,房屋并未现实存在的情形下,与预购人约定在一定期限后,将竣工的房屋交付给预购人,预购人支付价金的不动产买卖合同。它采用#8220;先售后建#8221;的方式，从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。而商品房预售合同作为商品房预售制度的核心内容，它的法律问题层出不穷，在实践过程中存在着许多争议和不规范之处，导致开发商和购房者之间的纠纷难以解决，各地的司法实践过程中的做法也不统一。
2. 研究内容和预期目标
鉴于商品房预售合同法律制度对我国房地产行业的发展起到至关重要的作用，本文以现行的法律法规、法律文件为基础,从法律理论的角度,结合司法实践中存在的疑难问题,对商品房预售合同及相关问题的法律性质进行探讨。共分为一下几个部分：
第一部分是商品房预售合同的概述。从商品房预售制度的由来引申到商品房预售合同的定义与特征。作为以尚未建成的商品房为标的订立的预售合同与成品房合同相比有一定的特殊性，主要体现在主体的严格准入制度、交易标的物的非现实性与国家的较强干预性等。
第二部分是对商品房预售合同的法律性质进行分析。商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工,房屋并未现实存在的情形下,与预购人约定在一定期限后,将竣工的房屋交付给预购人,预购人支付价金的不动产买卖合同。故而从本质上来说，商品房预售合同是一种房屋买卖合同，买受人支付房款是为了获得房屋的产权，房地产开发企业有交付房屋的义务，其特殊性只是在于标的物尚在建造，是一定时期内虚设的标的物。其次商品预售房由于交易周期长，履行期间远超即时的现房交易，同可期待的投资利益并存的是同样大的风险，因此从法律性质上来讲，商品房预售合同作为商品房销售合同的一种特殊形式，其综合性质应该归结为远期交货的合同。
3. 国内外研究现状
各国对于商品房预售都有不同的定性，法国将商品房预售视为待建不动产买卖，我国台湾地区将商品房预售视为一般不动产买卖，而我国大陆和台湾在司法实务上都认为商品房预售为买卖性质。但是国外对于商品房预售合同的研究较少，其是对于物权、民法总论等方面有研究，但是少见对于商品房预售合同方面的研究。更别说是对商品房预售合同中法律问题的研究了，他们有的是散见于诸如物权、债权、民法总论当中的对于合同的法律问题的零星涉及。
目前国内学者大都单纯从实践的角度阐述商品房预售合同纠纷问题，没有把理论和实践结合起来的系统分析商品房预售合同中的法律问题。因此本文以现行的法律法规、法律文件为基础,从法律理论的角度,结合司法实践中存在的疑难问题,对商品房预售合同及相关问题的法律性质进行探讨。希望能够在为我国商品房预售市场的规范，为我国物权立法的完善，为将来我国制定统一、完善的民法典，有借鉴作用。
4. 计划与进度安排
（一）研究思路
a. 进行现有争论的理论研究。
主要针对香港、澳门作为香港、澳门地区的商品房预售制度起步早、基础好、法制健全与大陆商品房预售制度起步相对晚，发展上有较大空间进行比较，分析现有商品房预售合同的性质在中国特色社会主义法律体系背景下的理论地位。
5. 参考文献
1、 房绍坤 《论商品房预售合同的几个问题》[J] 烟台大学学报(哲学社会科学版) 1998年第3期
2、 金俭：《析商品房预售合同》[J]，载《现代法学》，1996 年第 1 期
3、 王泽鉴：《债法原理》[M]，中国政法大学出版社 2001 年版
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