1. 研究目的与意义
房地产业在我国城市化和工业化过程中处于支柱地位。
其中商品住宅价格的变化不仅与人们的生活休戚相关，也反应了整个经济市场的变化。
对造成商品住宅价格变动的特征和原因进行分析和研究，不论使对于消费者能否合理安排自己手头的资金还是投资者如何进行投资分配都有很大的作用从国家宏观调控的角度来说，对造成商品住宅价格上涨的原因进行分析，能使国家正确及时进行调控，出台相应的扩张或紧缩的政策，使市场尽快正常运行。
2. 研究内容和预期目标
研究内容：本文主要从南京市江北新区房地产市场发展状况入手，来探讨商品住宅价格近几年变动的问题，重点是分析和论述价格上涨的特征和原因。在借鉴前人理论研究成果的基础上，结合江北新区的实际情况，通过时间和空间两个维度上的比较对其进行研究。为南京市政府提供宏观调控的依据，为消费者和投资者提供信息支持。
拟解决的关键问题：本文在广泛参考相关文献的基础上，总结现有房地产价格影响因素理论，结合南京市江北新区商品住宅价格的实际情况，研究并分析价格上涨的特征和原因，对未来的房价进行合理预估，并对房价的过快上涨给出一些对策。
写作提纲：
3. 国内外研究现状
国外对房地产业的发展研究起步较早，从17世纪末至今经历了300多年的历史。17世纪末配第第一次提出了级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至19世纪初的一百多年，斯密、李嘉图、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。从国外研究文献来看，对住宅价格的实证研究主要集中在形成均衡住宅价格的动力因素、通货膨胀、管制等对价格的影响等方面。
（1）形成住宅均衡价格的影响因素。现代西方供求理论认为市场中的价格实际上是供给与需求均衡时的均衡价格，所以研究者在研究价格时一般首先从研究供给和需求开始，找到促使价格均衡的因素，以此揭开价格之谜。这是现代西方经济学很经典的研究模式。
Geoffrey Meen 和Mark Andrew 从理论和实证角度进行文献研究，他们认为，一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不存在的。文献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序可分为四种类型：一是早期的模型，仅包括有限（如收入）的模型；二是Mark-up 模型，涉及的是住宅价格与建设成本的关系；三是从住宅需求和供给结构中推导出的简化形式模型；四是生命周期模型Geoffrey Meen 和Mark Andrew 还对住宅价格模型的实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要因素是：收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给和人口结构六个方面。
（2）通货膨胀与住宅价格的关系。Bertrand M.Roehner 认为，房地产市场的一个重要特性就是它的空间纬度。在研究中，显示了即使在由于低收入和相对差的住宅标准的区位，投机态度对交易起了重要的作用，因为它引发了住宅价格的增长。Brueggeman, Chen 和Thibodeau在房地产资产定价模型中引入了通货膨胀的因素，结果显示三种房地产投资信托基金对消费者物价指数有正相关，而且相关系数接近于1这表示房地产的报酬率和物价指数的变动十分接近，投资房地产可以消除通货膨胀的风险。
（3）管制对住宅价格的影响.Samuel R.Staley 认为，关于规划与城市发展的实证主义争论的焦点，是增长控制对于住宅与土地价值的影响。在极端的例子中，增长控制通过新发展限制、新建筑暂停，或增长率限制等展示其作用。
国内方面，新中国建立30 多年里，由于计划经济体制的影响，我国关于房地产经济理论以及房地产市场发展方面的探索基本处于停滞状态，直到1979年，有关土地有偿使用和房屋商品化的理论研究成为重点以及热点，进入21世纪至今，我国学者对房地产市场内部运行规律及外部影响因素等方面进行了不断研究，在对房地产价格影响方面研究的有关于地价与房价的关系有三种观点：
（1）地价导致房价上涨或地价起主要作用。戚名琛认为房屋本身不具有增值属性，房屋供不应求价格上涨必定主要是地价上涨引起，徐艳、杨慎、包宗华、和覃晓梅等认为土地成本上升或地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高。
（2）房价上涨造成地价的上升或房价起主要作用。周京奎通过实证研究表明房价对地价有显著影响，地价对房价影响度较小，由此认为抑制房价不能只控制土地价格，还应从金融支持、投资等方面入手。郑光辉等人认为房价上涨增加了对土地的需求而呆滞地价上涨。
（3）地价与房价的互动关系。高晓慧分析认为地价与房价呈正相关关系，鲁礼新认为二者存在相互制约的关系。而刘琳和刘洪玉则从经济学和数学角度认为房价与地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析，笼统说哪个决定哪个都是片面的。
综上所述国内外都从不同的角度对房地产价格的影响因素进行了研究分析，由于国外房地产发展时间较长，相关的研究通过理论与大量数据对住宅价格影响因素的分析研究较为全面，从文献研究来看，影响住宅价格的主要因素是收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给、人口结构和租金等。从台湾地区的实证研究来看，收入、人口、家庭结构、利率、住宅成本、股价以及租金等因素对住宅价格产生影响。
由于国内房地产的发展起步较晚，从我国实际情况来看，对利率、信用可靠性和税收结构的影响很难进行实证研究，这是因为采用的是固定利率，没有信用可靠性的数据记录，也没有税收结构方面的数据。而国内研究大部分文章都采用了定性分析，实证研究受到模型和数据收集的约束，仍具有一定的局限性。
4. 计划与进度安排
文献研究法：通过网络资源、高校图书馆网络数据库资源、校图书馆馆藏图书等方式，获得与房地产市场相关的文献资料。通过大量文献的阅读和学习，吸取了国内外专家学者的研究精华，形成了自己研究的理论框架。
定量分析法：通过定量分析法进一步精确化对房地产市场价格的认识，以便更加科学地揭示规律，把握本质，理清关系，预测房价走势。
定性分析法：对房地产市场进行#8220;质#8221;的方面的分析。运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维加工，从而能去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里，达到认识房地产价格本质、揭示内在规律。
5. 参考文献
[1]笪可宁，李向辉.商品住宅价格影响因素分析[J].商场现代化,2006(9):166
[2]胡建兰,高洁.从供求角度研究商品住宅价格高涨问题[J].研究与探索,2006(11):57-59
[3] 刘翎,杨大蓉.商品住宅价格的决定:上海市场的计量模型研究[J].科学#183;经济#183;社会,2006(1):26-29
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