1. 研究目的与意义
由于房地产市场其自身存在一些特殊性，使得政府对房地产市场进行有效的宏观调控显得尤为重要。但房地产调控中存在的不同利益的政府主体--中央政府和地方政府在房地产的宏观调控中，行为并不一致。从而影响了政策的实施力度和效果，使得房地产的#8220;政府干预#8221;存在着#8220;政府失灵#8221;的现象。这不仅导致了中央政府政策制定和执行的成本大量不必要的浪费，而且阻碍了房地产经济的健康稳健发展。且中央政府在这一领域内#8220;执政的不力#8221;将对别的领域的调控产生辐射和扩散的影响，不利于改革的深入和经济的发展。
本文从分析我国房地产业宏观调控中地方政府与中央政府的利益分歧入手,得出双方存在的不同利益及相互博弈关系是导致房地产业宏观调控效果较差的真正原因。而造成双方博弈关系的重要因素之一是制度的缺失和不完善，使得不同利益集团的利益关系没有得到良好的疏通。本文将研究我国房地产业宏观调控政策的颁布和传导执行中,地方政府和中央政府的博弈关系和行为，并在模型分析的基础上,找出房地产业宏观调控中中央政府与地方政府博弈关系的主要影响因素，得到如何疏导中央政府和地方政府关系，建立有效制度的建议。从而对妥善处理中央政府和地方政府的关系,将维持房地产业健康发展内化为地方政府的自觉行为,从根本上解决#8220;政令不通#8221;问题,控制宏观调控的政策执行成本,减少#8220;政府失灵#8221;,避免房地产业的大起大落而导致经济的大起大落，以及对今后政策的制订和执行，提高政府运行效率等方面将有所启发，具有积极的意义。
2. 研究内容和预期目标
本文的研究思路是：按照#8220;提出问题--找出原因--模型分析--经验分析--政策建议#8221;的逻辑顺序，对房地产宏观调控中存在博弈行为的现象进行深入剖析。旨在以中央政府和地方政府为观察对象，回顾其在房地产市场中的利益关系和博弈行为，分析各自博弈的动机、博弈的进程与博弈的结果。从中总结我国房地产宏观调控中央政府与地方政府博弈关系的影响因素，并对在房地产调控中如何疏导中央和地方政府关系提出一些建议。
3. 国内外研究现状
中央地方关系研究由来己久,主要的研究成果有薄贵利的《地方关系的研究》,从现代化角度来分析促使中央与地方关系调整的动力及其一般规律。辛向阳的《大国诸侯--中国中央与地方关系之结》及《百年博弃:20世纪中国的中央与地方的关系》,都是从历史角度来解读中央与地方利益关系。林尚立的《国内政府间关系》,首次从国内政府间利益博弈研究入手,为其后学者研究中国政府间纵向关系提供了新思路。郑水年教授在《论中央地方关系中的集权与民主问题》一文中,从民主的角度来探讨这一问题。他认为处理中央与地方关系是国家制度建设的一个重要问题,但存在诸多问题,主要表现为中央集权但缺乏必要的权力,地方分权但缺乏必要的民主。并得出其原因是非制度化的权力集中或分散。相比之下,我国因为对房地产业的宏观调控总的历史不长,同时相关研究缺乏完整性以及滞后性,所以国内所存在的关于房地产业的研究成果内容大多数只是集中于房地产周期理论等方面,而宏观调控理论等方面的研究在20世纪90年代以后才 始有人研究。有关房地产宏观调控方面的研究,肖元真、江德钧等(2006)重点介绍了日、美等发达国家的房地产发展以及政府部门对整个房地产价格控制的有关政策,为我们国家的房地产市场价格调控提供了参考。周江(2005)、杨树江(2005)认为应该主要通过增加那些中低价位住宅供应、不断调整住房的供给结构内容,不断完善有关住房保障方面、住房供应等方面的措施,以抑制房市价格的快速增长。刘琳、刘红玉(2003)重点研究通过了土地调控房价措施,认为政府对于土地出让市场要及时的进行调控,应该依照市场条件来不断的调整土地的出让量而不仅仅是地价问题,调整税费率能够当成调整地价以及房价关系的重要措施。段岩燕、曹振良(2005)的研究结果基本上表明了用来调节房地产价格要以金融措施为重点;吴龙龙、黄丽明(2006)还认为调整住房建设项目方面的贷款、试行差别信贷以及控制信贷数量等一些相关的信贷措施,可以比较有效的发挥银行信贷对房价调控方面的作用。
4. 计划与进度安排
本文将主要采用以下几种分析方法：
（1） 博弈论分析法
本文主要运用博弈分析的方法对房地产市场中存在的中央政府与地方政府的博弈关系及其各自的行为选择进行分析,并尝试用信息经济学的研究方法分析中央政府与地方政府博弈关系的影响因素。
5. 参考文献
[1]张维迎:《博弈论与信息经济学》,上海,格致出版社,2004年
[2]谢识予.经济博弈论.复旦大学出版社,2002
[3]薄贵利.中央与地方关系的研究.林大学出版社,1991
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