房地产税试点中税收优惠的国际比较与选择开题报告

房地产税改革是近年来我国财税体制改革的热门话题。从2011年沪渝两地开启房产税改革试点到 2018 年政府工作报告中提出稳妥推进房地产税立法，再到2021年10月20日全国人民代表大会常务委员会审议通过了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》，房地产税立法的出台指日可待。房地产税在我国由来已久，但自开征以来，主要针对流转环节征税，且针对大多数性质的房地产都采用免税政策，覆盖面很小。实际上，随着我国房地产市场的不断建立健全，商品房市场亟须相应税收进行调节，尤其是保有环节的税收，有利于发展中房地产市场的良性运转，有利于降低空置率、推进房屋资助、切实提高房屋使用效率，并且能够在一定程度上起到调节收入分配、调节资源配置、涵养地方财政税源等作用，同时对市场机制“看不见的手”的调节作用的扭曲效应较小，能够在一定程度上抵御宏观周期的冲击，具有相当程度上的稳定性，对我国税收体制建立健全意义重大。

税收优惠是各个税收要素中，普通百姓最容易感受到且改革效果较为显著的要素，在房产税立法过程中应当尤其注重税收优惠的设定。

在发达国家,征收房地产税虽然各有不同,但都实行多年,有比较成熟的经验.鉴于中国国内不同区域经济发展不平衡,不同人群收入的差别,征收房地产税也将面临着更加复杂的情况。纵观世界各国房地产税的立法基本内容，房地产税制中的税收优惠的表现形式及其丰富。借鉴国外，尤其是主要市场经济国家房地产税制优惠的普遍做法，从而提炼出优惠政策的对象及类型,并分析其原因和利弊。结合我国的具体国情和我国房地产税制立法背景、目标定位、要求，合理选择、确定切合我国税收管理与实践中房地产税收优惠模式或方式，以期找到适合我国的房地产税税收优惠政策，这是下一步房地产税立法中的重要课题。

本文基于国外主要市场经济国家房地产税优惠的梳理，总结影响房地产税优惠的决定因素，借鉴各国制定房地产税优惠的经验，探究适合中国房地产税改革方向的税收优惠政策，使其达到用税收实行社会改革和缓解阶级矛盾的目的，符合税收的社会公平原则。因此，该课题的研究具有重要意义。

国内研究现状：

1. 宋亦淼（2017）（在《我国房产税税收优惠机制之改革路径》中基于中美对比视角，在阐述房地产税收优惠的法理基础上，认为我国目前房地产税收优惠形式比较单一，受益群众狭窄，目标不明确，规定不具体，《暂行条例》只规定了税收减免这一种直接优惠形式，以至于很多人直接将税收优惠等同于税收减免。

2．赵诗雨（2021）在《美国房地产税收法律制度研究》中，总结了美国房地产税收优惠的主要方式，并提出相应优惠方式起作用的核心机制，即信息共享、争议解决、征税限制。

3. 对于房地产税优惠税率方面的研究，吕冰洋（2018）和杨志勇（2019）通过横向对比认为，我国如果实行房地产税的征收，那么在比例方面也应确保控制在税收总收入的３个百分点以内。房地产税征管机制的建设及纳税人意识的转变是一个漫长的过程，而且在一定时间里，房地产税无法大幅度增加。郭哲等（2019）以公平的视角对房地产税率如何选择进行了全面分析，提出房地产税率的最佳选择是超额累进方式。与此同时，将《中国家庭追踪调查》数据运用蒂布特模型计算房地产税税率，认为从公平的角度来说，税率控制在 0.17%上、1.05%以下最具合理性。

4. 李英伟（2020）在《日本房地产税改革的经验教训与启示》中，分析了日本房地产税改革的历程，改革对于日本经济社会特别是房地产市场的影响。提出我国房地产税应该注重“简税制、宽税基、低税率”，对于房地产税优惠，中央与地方应当协调完成，地方可根据自己的职权范围，当地情况，制定符合当地实际的政策。李英伟还在这篇文章中，提出“贯彻按支付能力征税的公平原则，照顾性和鼓励性税收优惠相结合，以照顾性优惠为主”的思想。

国外研究现状：

6. 美国房地产税豁免通常适用于大使馆、宗教用途房地产、学校和其他教育机构房地产。同时，为了保护不具备纳税能力的家庭或个人，很多州都规定低收入家庭、退伍军人和老年人、寡妇、享受社会抚恤金者，以及孤儿等可以享受房地产税豁免。在实践中，税收抵免制度在房地产税征收中有着举足轻重的作用。税务局将住房的支出（包括住房按揭贷款）通过个人所得税的抵扣项进行扣除，从而给中低收入者提供免税或减税的福利政策。房地产税的“断路器”（circuit-breakers）机制就是这样一种根据人们的收入水平来确定房地产税税收补助的政策。如果纳税人所缴纳的房地产税与其收入之间的比例触发了“断路器”机制，纳税人无需担心无法承受高额的税赋，地方政府在时会采取措施，将超额部分返还给纳税人，或减税退税作为补充。因此，“断路器”抵免减少了纳税人房地产税税负中的超额负担。这种模式在完善的个人所得税综合征收制度体系下，综合考虑纳税人整体的纳税能力和税收负担，是税收合理性的体现。

7. 英国住宅税的税收优惠主要包括四方面：一是自动性税收豁免，二是居住人数少的税收优惠，三是残疾人的税收优惠，四是酌情减免。

8.日本房地产税有免征点及减免税制度。固定资产税采用免征点制度免征点为土地30万日元 、房屋20万日元、折旧资产150万日元。免税范围则包括政府、皇室、邮政部门自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路，国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人、社会福利及公益设施以及城市更新机构取得的土地等。固定资产税 的减免优惠则主要集中在一定面积 的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑 以及供老年人居住的优质租赁住宅上

9.Edison G.Yu和WenliLi（2020）在研究美国《减税与就业法案》（TCJA）时，根据数据分析和预测，将州和地方税的联邦税收减免限制在1万美元，这导致房价的年增长率下降了18%，在房地产税占应纳税所得额比例超过全国中位数的地区。如果不考虑税收改革中的其他变化，结果是稳健的。房地产税负担高的地区也因改革后的市场流动性减少而受到影响。成交的房屋数量减少了，或者是因为上市房屋的总份额减少了，而且房屋在市场上停留的时间更长了。不仅在经济上影响显著，房地产税减税在政治上也产生了很大影响，在房地产税负担较高的地区，更多的选民投票给了民主党候选人，而不是共和党候选人。

10.CarolinFritzsche和Lars Vandreiz（2018）在研究房地产转让税时，根据数据表明，转让税的增加与单户住宅市场上发生的交易数量呈负相关。提高转让税会产生巨大的预期效应:前一个月的交易增加41%，后一个月的交易减少42%。此外，转让税每增加一个百分点，由于锁定效应，交易将减少约7%。在抑制房价和推进房地产市场平稳化运行时，房地产税发挥着关键的作用。

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[3]王奇超,刘玉平.借鉴国际经验 完善我国房地产税税基评估体系[J].国际税收,2014(04):31-34.

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[16]Carolin Fritzsche, LarsVandrei,The German real estate transfer tax: Evidence for single-family hometransactions,Regional Science and Urban Economics,Volume 74,2019,Pages131-143,ISSN 0166-0462.