1. 研究目的与意义
1、问题背景： 环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
2、现实意义：在现实生活中，房价与生态环境的相互作用普遍存在，在国内外的实证研究中也得到验证，环境污染对房地产价值有着很大的影响，向生态化方向发展已经成为现代房地产业的必然趋势，我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势。房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。
3、自身价值： 在本论文的写作过程中，我需要前期做大量的社会调查，收集大量最新的资讯，然后运用模型进行分析，发表自己的见解。在整个过程中，我要掌握如何收集、整理和利用材料；如何观察、如何调查、作样本分析；如何利用图书馆，检索文献资料；如何操作仪器等方法。所以撰写此论文是学习如何进行科学研究的一个极好的机会，因为它不仅有教师的指导与传授，可以减少摸索中的一些失误，少走弯路，而且直接参与和亲身体验了科学研究工作的全过程及其各环节，是一次系统的、全面的实践机会。
2. 研究内容和预期目标
1、 研究内容要点
(一)选题的研究现状：环境影响评估在我国房地产评估实务中还没有应用和开展，仅仅是在估价报告中描述估价标的所处环境的状况和特点。但随着估价理论和估价实务的发展和深入，环境保护法规的健全，以及不动产所有者关注环境因素对不动产价值的影响，我国的估价管理部门和估价机构可以在环境影响评估方面做出一些尝试性的工作。
（二）问题的分析：环境污染导致的房地产价值的贬值，以南京市栖霞区仙林地区为例，针对大型或者严重的化工厂污染对周边房地产价格的影响。
3. 国内外研究现状
关于环境污染导致的房地产资产贬值及其影响，国外的研究时间要比中国早很多。如Hansan(2005),mion(2004),barkman et al (2004)等利用Krugman-Helpman 模型分别对美国、意大利和德国进行实证分析，来研究环境污染对房价以及居民聚集所产生的影响。得出了这样的结论：地方经济聚集和城市化的历史就是环境污染的历史，在城市享受高工资和更好教育的同时，必要要忍受更高的污染。人们必须在高工资水平和高污染水平之间不断权衡。环境污染属于分散力已经得到共识。Greenstone和Gallagher（2008）利用美国国家环保局1983年开始对全美690个重度污染垃圾堆放点的处理，研究了这一行为是否会显著影响受处理垃圾对周围地区的住房价格。得出结论认为：政府采取的垃圾处理行为对房价影响小且在统计上并不显著。
国内的研究成果主要有：焦张义针对房价与生态环境质量的关系，运用数理模型和数值解析方法研究了城市规模和房价以及生态环境的相互作用。得出结论房价提高和人们对生态环境的重视，使得城市趋于对称分布，促使大城市和小城市的规模差距逐渐缩小。范剑勇(2011)通过市政研究发现中国城市体系扁平化实由于房价上涨过快，影响了城市聚集能力。更早期的江苏省环保局朱德明运用GIM(1)对环境污染防治技术的资产评估进行了探讨，得出结论认为如果影响环境污染物排放量的各种因素基本不变，采用GIM（1）模型更为接近现实，分析结果更为客观，这对制定控制环境污染物发展规划和政策提供了重要的理论依据。
国内的研究缺乏从微观消费者行为的角度拉研究并度量环境质量所内含的经济价值的文献，这是当前国内研究的不足和发展空间。
4. 计划与进度安排
1、2022年11月至2022年1月，拟订提纲。通过学校图书馆书籍、电子网络、杂志以及硕博论文收集相关资料，在学习所有与论题相关知识点的基础上，总结并提炼出提纲，填写开题报告。
2、2022年1月至3月，完成初稿。进一步收集相关资料，按照前期拟订出的提纲，充实论文的内容，并对其加以具体分析论证，完成论文初稿。
3、2022年3月至4月，反复修改初稿。仔细阅读初稿，对其不足之处以及语句不通顺之处进行修改，并查阅近期文献充实论文。
5. 参考文献
1、Smith V K, Huang J C. Can markets value air quality? A meta-analysis of hedonic property value models[J]. Journal of political economy, 2005: 209-227.
2、Mnguez R, Montero J M, Fernndez-Avils G. Measuring the impact of pollution on property prices in Madrid: objective versus subjective pollution indicators in spatial models[J]. Journal of Geographical Systems, 2013, 15(2): 169-191.
3、焦张义. 房价, 生态环境质量与最优城市规模[J]. 南方经济, 2012, 30: 63-73.
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