1. 研究目的与意义
一、选题背景与意义
随着我国房地产市场的迅猛发展，城镇土地使用权的转让和出租现象日益增多，城镇私有房屋、公有旧住房、新建住房的买卖和租赁也相继出现并迅速发展。因此国家实行房地产价格评估制度是发展房地产业的客观需要，是培育房地产市场的重要环节，是促进房地产公平交易的基本保障。房地产业是国民经济的支柱产业，是城市经济发展的优先行业，同时也是国民经济发展变化的晴雨表。所以房地产价格评估，有利于国家对房地产市场进行宏观调控。
房地产市场的瞬变性与不可准确性，使风险成为客观实在。如果不能卓有成效地规避与防范各种风险因素的话，势必使企业集团的未来发展陷入严重的危机境地。为了保障企业集团增长的持续性，并确立融、投资的市场竞争优势，企业集团必须不断强化财务安全保障机制，对自身的财务风险加以适时监控的第一步是对投资项目进行财务评价。本课题对于浦口区江佑铂庭西侧地块财务评价研究提出些自己的意见认识，实现其现实意义和理论价值。
2. 课题关键问题和重难点
财务评价是从开发商主体角度分析项目可以给开发商主体带来的效益及投资风险。本课题针对浦口区江佑铂庭西侧地块的财务评价关键问题要解决以下几个方面：
（1）衡量项目的盈利能力和清偿能力；
（2）项目资金的规划依据；
3. 国内外研究现状（文献综述）
一、房地产企业组织发展起来以后，财务报表分析就由外部分析扩大到了内部分析，为改善内部管理服务。公司管理层为改善收益能力和偿债能力，以取得投资人和债权人的支持，开发了对财务报表的内部分析。内部分析不能使用公开财务报表的数据，而且利用内部的数据(如预算、成本等)进行分析，找出管理行为和报表数据的关系，通过改善管理行为来改善未来的财务报表。
财务评价的方法可分为静态分析法和动态分析法两种，但以动态分析法为主，静态分析指标只作为辅助指标。使用这两种指标对房地产投资项目作财务评价时，其基本衡量标准是利润，可用收益额和盈利能力两种指标来表示，但两种指标有所不同。表态法中，收益额通常是指投产后的正常利润，盈利能力通常是指正常利润与总投资的比率。动态法中，收益额是指项目的净现值，盈利能力是项目的内部收益率。
财务评价是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化企业经济决策提供重要的财务信息。财务评价既是已完成的财务活动的总结，又是财务预测的前提，在财务管理中的循环中起着承上启下的作用。做好房地产投资项目的财务评价具有以下重要意义。
4. 研究方案
为了保证南京浦口区江佑铂庭西侧地块财务评价信息的正确性，需要了解周围江佑伯庭周围房地产市场的具体情况，按照房地统一原则、遵循法律法规原则、最高最佳原则、评估时点原则、地域原则、供求原则、替代原则、预期原则、变动原则、收益与分配等原则对地块进行评估。可通过市场比较法，收益法，成本估价法，假设开发法，长期趋势法，残余估价法等手段获取评估结论。在决策之前，有必要了解以下问题：
（1）项目实施的市场状况；（2）规模优化问题；（3）项目环境研究；（4）资金状况；（5）需求特征；（6）供给特征
房地产市场调查的方法有直接观察法、报告法、采访法，明确调查主题，收集分析情况为决策做好必要准备。
5. 工作计划
第1周收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译检查。
第2周了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第3周市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该物业有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。（2）经过市场调查及数据分析，得出住宅项目市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。完成市场调研报告
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