1. 研究目的与意义
建筑是人类最早的生产活动之一，是在一定的历史条件下，随着社会生产力发展而形成发展的。由于经济的发展、土地的减少，现代建筑趋向于多高层建筑，而砌体结构存在自重大、砌筑工作相当繁重、抗拉抗弯性能低、粘土砖用量很大，往往占用农田，影响农业生产等缺点，现代建筑多采用框架结构、框剪结构、框筒结构等结构体系。而框架结构是多高层建筑的一种主要结构形式。框架结构有钢筋混凝土框架和钢框架，而钢筋混凝土框架在教育建筑中较为常用。随着建筑行业迅速发展，我国混凝土行业已与世界混凝土技术进程同步。从干性混凝土到大流动性混凝土，再到混凝土建筑砌块。高强混凝土，混凝土外加剂发展，各种性能更优混凝土，绿色混凝土发展，混凝土行业前景一片光明。混凝土的各种优越性已充分体现。框架结构内部可用轻型材料分隔，许多轻型、隔热、隔音材料不断出现，绿色建材不断涌现。作为一个土木工程专业的学生，毕业设计是大学阶段的最后一次大型课程设计，是大学阶段最为重要的一个环节，它是对我们所学知识的一次综合运用，使我们所学的各方面知识系统化、实践化。土木工程专业决定了我们将来要从事的工作：就是运用我们所学的专业知识来指导将来的民用及工业建筑物的设计、施工、管理等各个环节。
2. 课题关键问题和重难点
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、房地产项目评估资本金内涵，项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。新设房地产项目公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得土地使用权的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
2，房地产项目评估财务指标评价体系房地产项目财务评价极为重要，要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算，得到项目总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还期，同时要对项目进行盈亏平衡分析，并根据对项目动态经济指标影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分析。对于开发周期较长的大型项目，按照上述财务指标体系进行全面评价，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行分析。
3. 国内外研究现状（文献综述）
2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。新一轮的土地改革使得房地产业取得了飞速发展，并且连续多年保持了远高于GDP增长的增长态势，为整体经济的增长提供了强大动力。虽然在2008-2009年房地产价格出现了下滑，但是2010年开始随着支付能力的提高、低利率政策、政府房地产购买刺激措施等因素使房地产销售再度量增价升，一度引起社会的广泛关注。而目前政府采取各种调控房价，如限购等政策，结果是一方面各地的房价依然居高不下，另一方面导致大量的房屋空置，资源得不到有效配置。在这样的经济发展状况下，我国的房地产市场开始进入一个关键的时期，我国房地产由于国家制度因素和本身的特性，目前存在许多有待解决的问题：房地产市场总体上处于供给的不平衡，即局部性的结构失调，高档型住房，大户型住房，商业用房供应过剩。中低价位，中小户型数量有限，高房价收入比以及消费预期导致居民有效需求能力不足，商品房空置率以及居民住房不足，土地资源使用率低等问题。虽然问题颇多，但是房地产依旧是国民经济发展中的重要支柱。使其日益得到人们的关注，越来越的学者也从不同的角度研究我国的房地产市场。以此为背景，本文尝试从利益分配的视角对中国住宅房地产价格进行实证分析。首先明确存在哪些主体参与房地产业的利益分配，各个利益主体之间存在何种关系，而后分析各个主体在整个住宅房地产产业链中的利益占有率。从而研究分析得出真正造成房价难以下降的原因。我查阅并研读了与中国房地产上市公司利益分配关系的实证分析论题有关的相关研究文献，归纳这些研究文献的内容，主要涉及以下五方面：第一部分相关概念的解释和分析。第二部分了解我国2008-2012年的房地产市场状况和宏观政策。第三部主要阐述一些学者对我国目前房产现象的具体研究分析结论。第四部分简要概述促成我国高房价，并且难以下调的主要因素。第五部分围绕文献中各种理论观点，总结前人研究还存在的不足之地，说明进一步研究的必要性和理论价值。现将查阅到的有关研究成果的内容分类综述如下。2对影响房地产价格相关利益主体的理解房地产价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格 建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。房价也不例外，房地产的内在价值，仍然是房价形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房价形成的基础。现有的国内文献对中国房地产业利益主体的研究通常包括中央政府、地方政府、购房者（投资者）、房地产商商业银行等。事实上，近年来中国房地产业，很多利益和非利益主体卷入了这场利益关系中，其中包括中央各相关部委、地方政府及其官员、房地产开发商（投资者）、商业银行、购买者，以及媒体、学者、房地产业的上下产业者甚至普通的老百姓等。假设各个利益主体满足理性人假设：⑴各利益主体是自私的，其行为动机是是利己的；⑵每个利益主体都能够通过成本收益原则来对其所面临的一切机会和目标。那么各个利益主体在相关政策制约下会以自身利益最大化为目标，选择对自己最有利的行为和策略以对市场产生影响，这种影响的外在可观测表现形式即房价。房地产业中直接相关的利益主体1.房地产开发商：房地产开发商是房地产行业的核心组织者，是以利润最大化为目标的，通过在房地产业的投资使其投资获得最大化的回报。2.购房者：购房者是房地产市场另一核心群体，是住宅商品的消费者。购房者按照购房目的的不同，通常被分为三类：⑴以居住为目的的消费性购买者；⑵根据目前市场状况预期房价会上涨而提前进行投资消费需求的跟风购买者，兼具居住和投资目的；⑶用于收取租金，或者购买后等待房价上涨再卖出的投资者。3.银行等债权人：从目前的房地产市场来看，商业银行还是很乐意贷款给房地产开发商而赚取利润；相比较一些中小型企业的贷款而言，房地产企业的贷款依然被视为优质贷款，而随着住房按揭的展开与深入，住房按揭成为银行的又一收益来源。至此可知，银行是房地产业主要的利益相关者，而且在推动房地产价格上涨的过程中起到了关键的作用，银行期待房地产市场的发展，即使有泡沫也不可怕，只要泡沫不破裂，能够按时收回贷款就符合其愿望。4.政府：在中央政府与地方政府采取分税制后，除了房地产企业的所得税需与中央政府分成外，其他与房地产有关的所有税费和收益都归地方政府，这为地方政府发展土地财政，从土地获取财源提供了直接的财务激励。在这样的房地产市场中，开发商，购房者，银行，政府为谋求自身的利益最大化，最终也影响着中国的房地产价格。
参考文献：
[1]侯艳蕾、张宏禄.财务报表分析[M].北京:中国金融出版社,2008:5-6
4. 研究方案
房地产项目财务评价从企业角度出发，根据现有的房地产外部市场，现有的国家国际经济形势，人民对房地产的购买欲望及购买能力，国家政府对房地产的支持力度分析测算拟建项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，实地考察项目的获利能力、建立合理的数据库及数据模型，清晰地计算出公司的盈利以及负债状况，贷款清偿能力以及外汇效果等财务状况，来判别拟建项目的财务可行性。
5. 工作计划
第1周收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译检查。
第2周了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第3周市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该物业有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。（2）经过市场调查及数据分析，得出住宅项目市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。完成市场调研报告
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