1. 研究目的与意义
房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。房地产营销策划的现状，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，为了能使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取更大的利润，开发商纷纷意识到房地产营销策划的重要性。房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序。
以人为本房地产开发企业面临的是要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进商品房的销售,增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调以人为本的营销策划。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销的根本所在。
2. 课题关键问题和重难点
本课题的研究任务是对房地产项目进行营销策划。
其主要工作流程包括：产品的调研，市场的调研，企划的定位，推广的策略及创意的构思，传播与媒介策略的分析，阶段性推广总体策略，阶段性广告与媒介宣传，阶段性促销活动的策略，阶段性公共关系的策略，定期广告效果跟踪和信息反馈，定期跟踪竞争对手的广告投放以及推广成本预算和费用监控。
工作重难点首先在于营销策略，如果营销策略不成功，不能夺人眼球，那么产品的销售将是一个问题。
3. 国内外研究现状（文献综述）
美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普.科特勒在《市场营销原理》中这样说：市场营销是创造顾客价值和关系。在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同目标：将顾客放在市场营销的中线。今天的市场营销完全围绕创造顾客价值和建立利益性顾客关系展开。它始于理解消费者的需要和欲望，觉得组织能够最好的服务市场目标，制定有说服力的价值主张并借此吸引、维持和发展目标顾客。如果组织能很好的做到这些，就可以得到以市场份额、利润和顾客权益等形式表现的回报。
在国内的文献中，有不少的文章在介绍营销方面的理论的知识。符国群在《消费者行为》一书中提出了研究消费者行为的意义，从营销角度看，市场机会就是未被满足的消费者需要。要了解消费者的需求并满足其需求从而使企业获得最大的利益。而且市场细分也很重要的，市场细分是制定大多数营销策略的基础，其实质是将整个市场分为若干子市场，每一个子市场的消费者具相同或者相似的特点，这就要根据具体的情况秩序呕出具体的分析。
孙冰、唐德才、孙燕在2003年的《房地产营销理论与问题分析》中指出现在房地产的营销从4P到4C的创新，4C理论是在4P理论的基础上，对4P理论的进一步发展。虽然现在4P理论也要研究消费者的需求，提倡的事双向沟通、消费者导向，但是其核心是以企业为中心，适合供不应求或者是竞争不激烈的环境。而4C是以满足消费者的需求为导向的。目前的房地产营销组合理论发生新的创新4C理论，不断满足消费者的多样化得变化。其中主要是从一下方面说明的：
4. 研究方案
项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式。
研究途径主要是先对项目的周边状况进行分析，包括项目的地址，周边的交通条件及设施配套情况，建设的自然条件等等。
其次是要对房地产市场进行调查，进行项目分析，对产品实施定位，调查过程中需注意消费者潜在需求与实际需求的差别，避免调查结果产生太大的差距。
5. 工作计划
第2周 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。 调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第 3周 市场研究
（1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。
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