1. 研究目的与意义
改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。房地产业由卖方市场转变为买方市场,消费者自主意识逐渐增强,政府为促进房地产市场的健康发展制定宏观调控政策,这些因素都使得房地产企业发展放缓,各地房地产企业都出现库存积压过多、有效交易量减少、交易周期变长等问题。面对这些问题,市场营销在房地产市场中起到了极其重要的作用,市场营销策略在房地产项目的开发进程中尤为重要。选择正确的房地产市场营销策略,能帮助企业有效地整合项目资源、避免项目运作偏差、做出更准确的经营决策、增强项目竞争力。我国房地产开发企业起步较晚,发展水平参差不齐,很多企业严重缺乏房地产营销方面的经验,实际营销过程中存在相当多问题,这些导致许多房地产项目的营销难以达成预期效果。
2. 课题关键问题和重难点
本课题主要对房地产开发项目进行市场行销策划。这需要我们从房地产公司或者咨询单位的角度去设计一个有特色的营销方案，包括产品的调研，市场的调研，企划的定位，推广的策略及创意的构思，传播与媒介策略的分析，阶段性推广总体策略，阶段性广告与媒介宣传，阶段性促销活动的策略，阶段性公共关系的策略，定期广告效果跟踪和信息反馈，定期跟踪竞争对手的广告投放以及推广成本预算和费用监控。
工作重难点首先在于目标客户的定位，如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度、物业管理程度等予以考虑。目标客户定位，从楼盘营销角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是一件很难的事。其定位，对于楼盘的整个营销来说，显得相当重要。其次是楼盘产品的定位，说起来容易，做起来却很难，还完全是由楼盘产品特殊性所决定。楼盘销售存在销售周期较长的问题，这就要求在楼盘开发过程中对产品本身的设计需要一定的超前性，还要做好营销策略，需要夺人眼球，使其更好地适应市场的需求。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产市场营销是使房地产产品进入市场、转换为现金的经营活动，是连接土地和房屋产品生产者和消费者的纽带。营销是企业最本质的经营活动，营销的核心概念包括目标市场和市场细分、营销者和预期客户、欲望和需求、产品、价值和满意、交换和交易、关系和网络、营销渠道、竞争、营销环境和营销组合。而房地产市场营销就是市场营销学在房地产行业的应用，而房地产商品具有不可移动性和价值大的特点，所以其核心营销观念就与其他商品有所不同。其中最注重目标市场的定位、目标客户寻找和产品设计。而房地产营销方案设计就应根据房地产产品天然的独特性、差别化，因时因地因人进行完全不同的排列组合。创新就是房地产行业营销策划的永恒主题，只有当你的方案足够吸引人，有让消费者非你不可的冲动，你才能实现共赢。
而现如今已有的方案中许多问题。
一、市场调研不足，各种资源没有整合利用，难以把握市场需求。没有市场调查就没有发言权。凡是策划类的事务都需要充足的前期准备工作，需要以充足的真实的市场信息为依据，制定合理可行的营销方案。而现今开发商急于求成，不做充足准备，草率地做市场调研，只了解到片面的信息而做出不完备的营销方案，脱离实际，使营销策划成为空中楼阁，经不起时间的推敲和市场的考验。例如调查方式单一、缺乏相互印证、调查数据针对性不足、缺乏整体把握等等，面向市场消费人群的分析调研，有效需求和潜在需求的差别，而不加区分将他们混作一团都将使结果差之千里。
4. 研究方案
SWOT分析（态势分析），STP理论（Segmenting、Targeting、Positioning，即市场细分、目标市场、市场定位），调查分析房地产市场的总体情况以及其竞争环境分析。项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客户群体需求调查，采用问卷结合座谈的形式。
研究途径主要是对项目的周边状况进行分析，包括项目的地址，周边的交通条件及设施配套情况，建设的自然条件，竞争对手的广告销售手段和他们的品牌知名度、成本状况等等。其次是要对房地产市场进行调查，进行项目分析，对产品实施定位，调查过程中需要注意消费者潜在需求和实际需求的差别，避免调查结果产生太大的差距。可以通过调查分析类似项目来考虑现有项目这种方法，确保分析结果的准确性。最后在调查分析的基础上进行市场细分和目标市场的选择。
5. 工作计划
第1周 收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。 制定详细计划及调查问卷初稿；英文翻译检查。
第2周 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第 3周 市场研究
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