1. 研究目的与意义
房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。随着房地产市场的不断成熟发展，房地产行业卖方市场逐步转向了买方市场，众多企业在经历了以数量取胜、质量取胜、品牌取胜后，已经发展到了目前以客户满意取胜的阶段。未来房地产市场的竞争，将逐渐过渡到客户信息的竞争、客户满意的竞争、客户服务手段的竞争上。对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。
虽然，市场定位的思想已经得到了我国业内人士的重视,但具体的操作还比较薄弱。针对目前房地产市场定位存在的种种问题，运用统计学和运筹学方面的知识，分析和研究房地产在前期定位过程中存在的问题，接着对商业地产定位前提性条件进行分析论证，为其指出可行性工具，以求增加房地产开发的科学性。
2. 课题关键问题和重难点
关键问题：市场在不断变化发展，而房地产项目生产周期长、资金流转数额大、使用年限长等特点，这就意味市场定位有着举足轻重的作用。因此，这个阶段要利用科学的方法、大量的数据计算分析，得出主要的购买力群体、需求的户型、心仪的绿化环境、满意的配套设施、适合的价格与入市时机、良好的服务与发展前景等一系列数据，从而获得最大的利益，公司可以长远发展。当然期间还要考虑政策、风险、人文地域、竞争对手等不可控因素。项目定位关系到项目的生死，必须进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能得出恰当的定位方案。
难点：客户群体之间有差异，认知不同，需求不一；现金流的测算与把握；地块自身条件能否巧妙利用；与市场的关系是竞争还是互补；发展方向。并且要用一张问卷以及巧妙的易于接受的问题，得出我们需要的数据，因此问卷需要反复凝练修改。
3. 国内外研究现状（文献综述）
2016年吕萍在《房地产开发与经营》一书中提出了企业通过项目定位分析可以掌握房地产市场需求变化的态势，预见拟投资开发项目是否可行，市场竞争力如何，等等，从而减少投资的盲目性，增加投资的成功机会，增强经营管理的主动性。其次，项目市场定位有利于企业建立自己的品牌形象和产品市场特色。随着时代发展，金融、土地等各种政策的不断完善，科技技术和产品日益成熟，消费者关注度与认知越来越高，行业竞争越来越激烈，加上土地资源的稀缺和国家对房地产业的宏观调控，房地产开发项目要求品质更加精良、更适合不同阶层客户的需求。房地产项目定位要符合城市规划、协调发展、符合市场需求、效益最大化、与企业发展战略相一致原则。定位方法可采用市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、SWOT分析法、层次分析法等。最后，由于房地产的环境是动态变化的，这就需要结合项目定位中具有重要影响或发生变化的个别因素进行修正。修正方法为监测因素变化及偏差，正确预测变化趋势，调整定位目标并实践新方案，三个步骤循环往复。
2013年刘雷在《房地产开发与经营》一书中提出了房地产市场定位的实质是差异化，就是使本企业及产品与竞争企业及产品严格区分开来，使顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾客心目中占有特殊的位置。市场定位强调的是与竞争者相比较。本企业及产品能为顾客提供哪些特殊的价值。这些特殊的价值，可以是实物方面的，也可以是心理方面的，或二者兼有之，如质优、价廉、名牌、服务周到、技术超群等都可以作为定位观念。房地产企业在不同的目标市场上可以有不同的定位。但不管哪一种定位，对企业来说，最终目的是形成竞争优势，并且让酒费者认识和信服企业确实有某种竞争优势。项目定位包括客户定位、产品定位、形象定位、市场定位。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机及消费方式，还要研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。产品定位的原则是先决定空间用途，再考虑单元面积计划；先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置；先规划整体出入动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式；先做完整地块规划，再做奇零地块利用。市场定位策略有提高产品的性价比，注重人文环境；保证空间的合理布局，因为其他设施都可以更新换代，唯独住宅的空间在其寿命内是不变的；准确挖掘高价值的客户，客户关系管理中重要的理论是二八原则，也就是客户价值金字塔，在客户价值金字塔的顶端，20％的客户能够为企业贡献80％的利润。
2012年黄国辉在《房地产开发与营销》一书中提出了形象定位应遵循以下原则：项目形象易于展示和传播；项目形象定位应与项目产品特征相符合；项目形象定位与项目周边的资源条件相符合；项目形象与目标客户群的需求特征符合；项目形象定位应充分考市场竞争的因素。
4. 研究方案
研究的技术路线：拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。
首先分析宏观环境，市场情况，在进行消费者行为与市场需求容量调研，区域环境调研等，确定项目的定位依据，明确开发理念，SWOT分析，进行市场定位，客户群体定位，单价总价定位，完善案名且赋予其文化内涵，最后提出项目规划建议，建筑设计建议。
5. 工作计划
1-2周进行准备工作，了解毕业设计有关流程与要求，进行英文翻译；收集基本资料、阅读市场定位的相关文献、学习相关课程，下载阅读相关论文；提出开题报告。
3-4周熟悉已给宗地数据，进行相关市场调研，调研对象包括市场环境、竞争楼盘以及消费者。
5-6周分析调研数据，将调研数据进行分类分析，在市场定位的制定上有一个大概的框架。
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